Tôi có một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) từ năm 2015. Năm 2024, do ông Nguyễn Văn Mùi xây lại nhà nên phát hiện ra căn nhà của hộ gia đình ông B (hàng xóm) đã làm mái che và phần tường gạch lấn sang không gian diện tích đất nhà tôi khoảng 10 m2. Khi tôi yêu cầu ông Mùi tháo dỡ để trả lại mặt bằng, ông Mùi không đồng ý với lý do phần không gian này ông Mùi đã sử dụng ổn định từ năm 2010 đến nay (trước cả thời điểm tôi được cấp sổ đỏ). Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, tôi hay ông Mùi là người có quyền đối với diện tích 10m2 bị lấn chiếm này? Tranh chấp trên sẽ được giải quyết như thế nào?
Nội dung bài viết
Luật sư trả lời như sau:
Trong tình huống của bạn, căn cứ theo Luật Đất đai năm 2024 và Bộ luật Dân sự năm 2015, pháp luật xử lý trường hợp này cụ thể như sau:
1. Xác định quyền sử dụng đất và khoảng không gian
Quyền của người sử dụng đất hợp pháp: Khoản 1 Điều 147 Bộ luật Dân sự 2015 và quy định Luật Đất đai nêu rõ, người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) có quyền hợp pháp đối với bề mặt đất và khoảng không gian, lòng đất theo chiều thẳng đứng gắn liền với thửa đất.
Thời điểm sử dụng không làm phát sinh quyền sở hữu: Việc ông Mùi cho rằng đã sử dụng khoảng không gian từ năm 2010 (trước thời điểm bạn được cấp Sổ đỏ năm 2015) không tạo lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho ông Mùi. Khi cơ quan nhà nước cấp Sổ đỏ cho bạn năm 2015, ranh giới và diện tích thửa đất đã được xác lập chính thức về mặt pháp lý.
Kết luận: Bạn là người duy nhất có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích 10 m2 đất và khoảng không gian phía trên. Hành vi làm mái che và tường gạch lấn sang không gian thửa đất của bạn là hành vi lấn, chiếm đất đai trái quy định.
2. Các bước giải quyết tranh chấp theo quy định
Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn có thể thực hiện theo thứ tự các bước sau:
Bước 1: Thương lượng và tự hòa giải
Bạn có thể tiếp tục trao đổi trực tiếp với ông Mùi, giải thích rõ các quy định pháp luật và yêu cầu ông Mùi tự nguyện tháo dỡ phần mái che, tường gạch lấn chiếm để tránh các chi phí phát sinh và giữ gìn tình nghĩa hàng xóm.
Bước 2: Gửi đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã/phường
Nếu ông Mùi vẫn không đồng ý, bạn gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã/phường/thị trấn nơi có đất.
Theo Luật Đất đai, hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi đưa tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất ra Tòa án.
UBND cấp xã sẽ tổ chức hội đồng hòa giải trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn.
Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành (lập biên bản hòa giải không thành):
Nộp đơn khởi kiện: Bạn nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện/thành phố nơi có đất.
Yêu cầu Tòa án giải quyết:
Buộc ông Mùi chấm dứt hành vi vi phạm, tháo dỡ toàn bộ công trình, mái che, tường gạch lấn chiếm.
Trả lại nguyên trạng mặt bằng và khoảng không gian cho gia đình bạn.
Căn cứ xét xử: Tòa án sẽ trưng cầu đo đạc thực tế, đối chiếu với Sổ đỏ, hồ sơ địa chính để ban hành bản án buộc bên vi phạm phải tháo dỡ.
4. Lưu ý thêm
Ngoài việc phải tháo dỡ công trình lấn chiếm, hành vi lấn chiếm đất đai/không gian đất của người khác còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Bạn nên chuẩn bị sẵn các giấy tờ: Sổ đỏ bản sao công chứng, hình ảnh/video hiện trạng lấn chiếm và bản vẽ đo đạc thực tế (nếu có) để làm chứng cứ gửi kèm đơn.
Xuân Hiển
