Bên bán đất đổi ý vì giá tăng: Có phải trả lại tiền cọc và bồi thường gấp đôi?

Người dân hỏi – anh Nguyễn Thế Hùng:

Tôi có thỏa thuận mua một thửa đất của ông A với giá 1,2 tỷ đồng và đã đặt cọc 200 triệu đồng. Hai bên lập giấy đặt cọc, ghi rõ thời hạn khoảng hai tháng sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, giá đất khu vực này tăng mạnh nên ông A thông báo không muốn bán nữa và đề nghị trả lại 200 triệu đồng tiền cọc, nhưng không đồng ý trả thêm khoản tiền nào. Ông A cho rằng giấy đặt cọc chỉ là thỏa thuận ban đầu, chưa ký hợp đồng mua bán đất nên ông có quyền thay đổi quyết định. Xin hỏi luật sư, trường hợp này ông A có phải trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc không? Tôi có quyền yêu cầu ông A tiếp tục bán đất hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình không?

Luật sư trả lời:

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, việc hai bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa bên bán đương nhiên được tự ý hủy bỏ thỏa thuận đặt cọc. Cần xác định chính xác nội dung giấy đặt cọc, mục đích đặt cọc, thời hạn thực hiện và các điều khoản mà hai bên đã thống nhất.

Nếu giấy đặt cọc thể hiện rõ mục đích là bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và không có thỏa thuận khác về xử lý tiền cọc, việc ông A nhận 200 triệu đồng rồi đơn phương từ chối bán có thể làm phát sinh nghĩa vụ trả lại 200 triệu đồng tiền cọc và khoản tiền phạt cọc tương đương 200 triệu đồng. Khi đó, tổng số tiền ông Hùng có thể yêu cầu là 400 triệu đồng, chưa kể những nghĩa vụ khác nếu có căn cứ pháp luật.

Tuy nhiên, không nên mặc nhiên yêu cầu “bán đất bằng mọi giá”. Việc có thể yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch hay không còn phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận, điều kiện pháp lý của thửa đất và quy định về giao dịch quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự cũng quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện luật định; trong khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải tuân thủ pháp luật đất đai và hình thức theo quy định.

Nếu thương lượng không thành, anh Hùng có thể khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án có thẩm quyền, yêu cầu giải quyết tiền đặt cọc, phạt cọc và các khoản thiệt hại nếu chứng minh được căn cứ phát sinh. Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Điều quan trọng nhất là anh Hùng cần giữ giấy đặt cọc, chứng từ chuyển tiền, tin nhắn, ghi âm hoặc các tài liệu thể hiện thỏa thuận và việc bên bán từ chối giao dịch. Đây là những chứng cứ có ý nghĩa quan trọng khi giải quyết tranh chấp.

Qua vụ việc có thể thấy, giá đất tăng không phải là lý do đương nhiên để bên nhận cọc được quyền “bẻ kèo”. Khi đã xác lập thỏa thuận đặt cọc hợp pháp, mỗi bên phải tôn trọng cam kết của mình; nếu vi phạm, trách nhiệm pháp lý có thể phát sinh theo đúng thỏa thuận và quy định của pháp luật.